成都公积金管理办法:贷款和首付不能同时用

 职工如何缴存公积金？如何提取使用公积金？又如何利用公积金贷款？这些市民关注的问题现在有了详尽的答案了。昨日，成都市公积金管理中心正式颁布了《成都住房公积金提取管理办法》、《成都住房公积金缴存管理办法》、《成都住房公积金贷款管理办法》，并将从今（1）日起，在全市范围内正式施行。 
    据统计，截至今年8月底，成都住房公积金1月8月归集28.64 亿元，累计归集171.91亿元，归集余额100.38 亿元；1月8月发放住房公积金贷款17.09 亿元，累计发放97.23 亿元。住房公积金资金使用率达74.88%，远远超过国家相关部委规定的使用率，居全国前列。 
贷款 
    公积金贷款 
    最长年限20年 
    新颁布的《成都住房公积金贷款管理办法》（以下简称《贷款办法》），明确规定了公积金贷款最高额度，最长年限等。 
    贷款条件 
    《贷款办法》规定，要使用公积金贷款，必须同时满足以下条件：具有本市行政区域内的常住户口或有效居留身份证明的职工；申请时已连续一年以上正常缴存住房公积金，并没有支取公积金用于支付购房首付款，同时无公积金贷款余额；具有购买住房的合同或协议，且首期付款金额不低于所购住房价值的30%；有较稳定的职业及经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好；有成都公积金中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位作为保证人；成都公积金中心规定的其他条件。 
    贷款年限 
    新办法规定了单笔公积金贷款最高额度为25万元，同时不超过所购住房价值总额的70%，不高于申请人及配偶还款能力确定的贷款限额。 
    具体计算公式：借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例×12（月）×0.45（还款能力系数）×贷款期限（最长可贷年限）。若夫妻双方缴存比例不一致的，按较高的一方确定实际缴存比例。一个明显的变化是，计算公式中的缴存比例已由过去的“定量”“6%”更改为现在的“变量”“实际缴存比例”，即按在职职工的实际缴存比例来精确计算贷款额度。 
    公积金贷款期限最长不超过20年，同时不能超过借款申请人在法定退休年龄前剩余的工作年限，即如果只差10年退休，那么最长只能贷10年，如果申请人及配偶都具备申请公积金贷款条件的，可按剩余工作年限较长的一方计算贷款期限。 
    申请公积金贷款的额度不能全部满足其贷款需求时，可同时向贷款银行申请商业性个人住房贷款，即组合贷款。组合贷款中商业性贷款的期限与公积金贷款的期限要求保持一致。 
    贷款发放 
    公积金贷款可用于商品房和单位集资修建经济适用房。其中，商品房项目要求五证齐全；房地产开发企业资质等级不得低于三级；项目业主同意按贷款额的一定比例扣收保证金，原则上不低于5%，保证金性质、具体比例由成都公积金中心与项目业主协商后确定；项目业主的财务资信状况良好。 
    据悉，成都公积金中心只能对购买主体结构已封顶住房的职工发放公积金贷款。 
    《贷款办法》特别强调，以住房作为抵押物的，借款人在合同签订前可自愿选择是否购买房屋综合保险。 
    提取 
    已申请公积金贷款 
    不能再提款首付 
    怎样提取使用住房公积金是市民关心的问题，新出台的《成都住房公积金提取管理办法》（以下简称《提取办法》）明确规定了数种可以提取使用公积金的情形。比较以前，新办法适当放宽了公积金提取条件。 
    十大提取条件 
    《提取办法》规定，凡正常缴存住房公积金单位的职工有下列十种情形之一的，均可以申请提取住房公积金：（一）购买自住住房的，包括：购买商品房，二手房，单位房改存量房，单位集资建设经济适用房和拆迁安置房等；（二）建造、翻建或大修自住住房的；（三）偿还个人购房贷款本息的；（四）离休、退休的；（五）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（六）出国定居或到港、澳、台定居的；（七）职工被纳入本市城镇居民最低生活保障范围的；（八）职工本人、配偶及其直系亲属因重大疾病造成家庭生活严重困难的；（九）与单位终止劳动关系两年仍未就业，且家庭生活严重困难的；（十）与单位终止劳动关系的男性已满50周岁、女性已满45周岁，未再就业，且家庭生活困难的。 
    不能同时提款首付 
    据介绍，因购买自住住房，建造、翻建或大修自住住房，偿还个人购房贷款本息，被纳入低保，职工本人、配偶及其直系亲属因重大疾病造成家庭生活严重困难的，其配偶可同时申请提取住房公积金。而职工死亡或者被宣告死亡的，其继承人或者受遗赠人可以申请提取死亡职工个人住房公积金账户内存储余额。在同一年度当中，因购买自住住房，建造、翻建或大修自住住房，偿还个人购房贷款本息的，只能以其中一项住房消费行为申请提取住房公积金一次。 
    《提取办法》特别强调，职工购买自住住房时，对同一套住房已经申请了住房公积金贷款的，不能再同时提取住房公积金用于付首付款，可在偿还贷款一年以后凭相关证明材料提取住房公积金用于偿还住房公积金贷款本息。提取住房公积金用于偿还购房贷款本息的，无房屋所有权的共同还贷人不能提取住房公积金。 
    缴存 
    调动或离职 
    公积金可托管 
    《成都住房公积金缴存管理办法》（以下简称《缴存办法》）明确了需要缴存公积金的职工的具体概念，以及什么情况下单位可以申请降低缴存标准，职工调动跳槽时公积金如何处置等问题。 
    有事实劳动关系均要办理 
    新办法要求国家机关，国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、港澳台商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位，民办非企业单位，社会团体，企事业和其它组织常驻本市代表机构等均要为在职职工办理公积金。《缴存办法》特别界定了“在职职工”的含义在要求办理公积金的单位工作并由单位支付工资的各类人员（不包括外方及港、澳、台人员），包括与单位签订聘用（劳动）合同或虽未签订合同但形成事实劳动关系的职工。单位有困难可申请降低标准 
    单位可根据本单位的实际情况，在规定的缴存比例范围内调整单位和职工住房公积金缴存比例。单位在规定的缴存比例范围内缴存住房公积金有困难的，可以申请降低缴存比例。但申请降低缴存比例时，须经职工代表大会或者工会讨论通过，并经成都公积金中心审核，报成都管委会审批后执行。而单位缴存住房公积金暂时发生困难的，也可以申请缓缴住房公积金，但同样需要职工代表大会或者工会讨论通过，并经成都公积金中心审核，报成都管委会审批后执行。 
    而单位合并、分立、撤销、破产、解散或者改制的，应当为职工补缴以前未缴或少缴的住房公积金。单位合并、分立或者改制时，无力补缴的，要明确住房公积金的补缴责任主体后，才能办理合并、分立或改制等有关事项。单位撤销、破产或解散时，欠缴职工的住房公积金，按照国家有关规定，予以清偿。 
    职工离职公积金托管 
    职工停薪留职、调动或离职后，公积金如何办理，《缴存办法》也给了明确的说法。职工与单位临时中止工资关系，但仍保留劳动关系的，其公积金账户将被“封存”。个人账户封存的职工恢复工资后，单位在恢复工资当月到公积金中心重新启封。职工工作调动或者与原单位终止劳动关系后进入成都市行政区域内已建立住房公积金制度新单位工作的，原单位将自职工工作调动或者终止劳动关系之日起30日内到受托银行为职工办理住房公积金个人账户转移手续。而职工工作调动或者与原单位终止劳动关系后进入成都行政区域以外已建立住房公积金制度的新单位工作的，原单位要为职工办理住房公积金个人账户异地转移手续。单位合并、分立的，原单位要在办妥变更登记之日起20日内办理职工个人账户转移手续。 
    而职工工作调动或者与原单位终止劳动关系后，调入单位暂未建立住房公积金制度或暂无工作单位的，原单位将自职工工作调动或终止劳动关系之日起30日内，办理住房公积金个人账户托管手续。