北京市三部委摸底公积金支持保障房建设进展

         获悉，住建部、财政部、人民银行三部委的相关人士组成的检查小组，正在武汉、运城、宁波、儋州、兰州、洛阳等城市对利用公积金支持保障房建设工作进行专项检查。

　　据一位熟悉情况的人士透露，此项检查主要是针对全国28个公积金支持保障房建设试点城市，其中，住房公积金的决策、管理、运作、监管以及支持保障房建设进展情况等是检查重点。

　　而检查的主要目的，一是核查公积金贷款支持保障房建设的落实力度和安全性；二是督促下半年保障房建设。

　　上述熟悉情况人士进一步表示，由于当前各地保障房建设受资金困境开工率不佳，中央和地方政府正着力破解保障房资金困境，加之公积金贷款支持保障房建设的可行性较强，后续试点或推广。

　　公积金效果检验

　　根据住建部网站信息，截至5月底，全国1000万套保障房建设任务的实际开工率仅为34%，其中，超过70%城市的开工率不足30%。

　　对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，资金欠缺是保障房开工缓慢的关键因素。

　　与此同时，根据住建部的要求，截止到11月底，各地方必须确保规定的保障房项目任务全部开工。

　　北京大岳咨询公司总经理金永祥表示，受多种因素的制约，前期保障房开工缓慢，为保证完成今年的保障房建设任务，预计下半年，各地将迎来保障房开工热潮，与此相对应的是，保障房建设资金的压力也将凸显。

　　而按照有关部门之前的思路，其中，财政划拨、土地出让净收益、住房公积金增值收益以及积极引导社会资金参与等方式，是确保保障房建设资金落实的关键因素。

　　北师管理学院副教授王宏新在“2011中国民生发展报告”发布会上介绍，2010年中国保障房投资达到925亿元，保障房建设规模急剧增加，但是保障房建设总体规模仍显不足，以经济适用房为例，其占房地产投资额比例在过去5年里，由占比5%，逐年下降。

　　中国房地产学会副会长陈国强介绍，截止到目前，财政划拨已经足额到位，按照各地方披露的信息，土地出让净收益、住房公积金增值收益也按规定划拨至保障房。

　　根据公开数据显示，1-5月，全国128个城市土地出让金总额比去年同期下滑5%，其中住宅用地下滑14%；

　　上述人士进一步介绍，土地出让收入下降，将直接减少划拨至保障房的资金，另外，对于占地方财政高达7成的土地财政的减少，也势必影响地方财政收入，加大地方财政困难。

　　根据测算，扣除前期已经确定的保障房资金，保障房建设资金缺口仍在3000亿-4000亿元左右。

　　金永祥表示，根据当前保障房资金利用的形势可以明确，闲置公积金无疑将成为未来保障房资金的新增长点。

　　据了解，2010年，住房公积金支持保障性安居工程规模大约在400亿。

　　此外，陈国强介绍，据推测，我国的住房公积金有5000亿元的沉淀资金，而把闲置的住房公积金运用于保障房市场，在提高资金的使用效率的同时，也可以缓解保障房建设资金难题。

　　不过，相对于千万套保障房的建设任务所需的巨额资金而言，公积金贷款依然是杯水车薪。

　　日前，财政部、住建部联合发布通知，要求各地切实落实保障性安居工程资金，加快预算执行进度。

　　另外，上述熟悉情况人士透露，住建部会同发改委等有关部门，就当前保障房建设的资金问题，研究保障性安居工程创新融资体制，破解保障房资金难题。

　　自从2010年10月份国务院批准28个城市试点公积金支持保障房建设试点以来，已经将近1年时间，项目开工情况如何，公积金贷款审批的流程以及其风险防控情况如何，成了这次三部委联合检查的重点。

　　上述熟悉情况人士介绍，公积金支持保障房建设本来是7部委联合发出的政策，常规检查也是由7部委联合组成的，这次由住建部、财政部和人民银行三部委联合检查，更多关注信贷政策连续紧缩的情况下，公积金支持保障房建设的资金安全和风险防控的问题，严防公积金资金出问题。

　　力度有待加大

　　金永祥介绍，公积金和土地出让收益是保障性安居工程建设的两大重要资金来源，但利用公积金支持保障房建设依然存在很大争议，2010年10月份，住建部等7部委只在全国敲定了28个试点城市。

　　记者了解，2010年10月份，住建部、财政部、人民银行等7部门联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（以下简称《意见》）。

　　根据《意见》，确定了北京、武汉等28个城市为住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，其中审批了133个经济适应住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房试点城市的建设项目，贷款额度约493亿元。

　　兰州是全国28个公积金支持保障房建设试点城市之一。

　　6月17日，由住建部、财政部、人民银行三部门组成的检查小组抵达兰州。

　　据兰州市住房公积金管理中心人士介绍，自从去年10月，兰州市被列为试点城市后，兰州市住房公积金管理中心上报住建部三个项目，获批后，获得公积金贷款5亿元的授信额度。

　　此外，上述人士进一步介绍，根据规定，试点城市获得的公积金贷款，将全部用于专项审批项目，并且项目流程直接受国家监控。项目贷款到期后，须全额收回。

　　截止到目前，公积金贷款中的8000万元已经投入使用，剩下的4.2亿元将在下半年逐步落实。

　　从兰州的情况就可以看出，公积金支持保障房建设工作已经开展以来，各地真正落实下去的拟贷款资金，仅有10%左右，后续虽然会陆续落实，但是公积金贷款的支持力度和速度如果太低，则不会给保障房建设当前急需资金的状况带来很大的帮助。

　　上述熟悉情况的人士表示，公积金支持保障房建设贷款标准要求太高，参照商业银行贷款标准，还要提高利率和风险防范水平，因此地方政府拿不出太多合适的项目。很多地方政府对于公积金支持保障房建设工作的申请态度，由过去的积极变为消极。

　　以浙江宁波为例，其初期安排的2个保障房项目，其中一个项目直至日前三部委检查组前去检查时，项目前期的拆迁工作仍没有完成。

　　对此问题，三部委检查组不得不允许地方政府可以在适当的时候，调换备选项目。

　　据记者调查了解，剩下的27个城市公积金试点项目也在逐步落实公积金资金支持保障房建设，但是进展情况不佳。

　　全国工商联房地产商会理事陈宝存却对公积金利用问题存有疑惑，他表述道，不管是私人财产还是公共财产，在结合保障房建设的问题上，最核心的问题是，资金能够形成良性循环，并且具有一定的回报。

　　而去年确定的28个公积金参建保障房项目试点城市，如何保证其后续的还本付息问题还没有解决，一般的公积金贷款期限为2-5年，一旦资金回报填补不了后续的资金缺口，那么人民的私有财产就无法保障，试点结果也将不可能乐观。

　　一边大肆唱空，一边积极做多，频繁被外资使用的“障眼法”最近再度上演。国际信用评级机构标准普尔最近的报告预计，中国新房售价可能会有10%左右的下降，因此调低了众多中国房企的评级展望；摩根士丹利也发布报告认为，三季度中国主要城市销售均价将进一步下降，一些对冲基金更是宣称对赌中国房地产泡沫破裂。然而就在不约而同唱空中国楼市之时，外资涌入中国楼市的步伐丝毫没有放缓，且呈现出加速态势。

　　唱空中国楼市不约而同

　　6月15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6至12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。由于2009年以来，中国的房屋供应量一直处于高位，加上强烈融资需求下的高杠杆率，标普对未来中国房地产公司的还款能力表示怀疑。

　　标普还对30家中国房地产开发商的信用前景发表了评论，仅3家为投资级别，7家为“负面”。并警告称，若未来中国房企销售成绩倒退，会有更多房企评级下调至“负面”。

　　同时，摩根士丹利也发布中国房地产市场研究报告，认为三季度中国内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。

　　而在此之前的4月，国际评级机构穆迪就曾发布报告，将中国房地产业的信用评级展望由“稳定”调整为“负面”，认为中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境。

　　自去年底以来，国际媒体和研究机构频频发布看空中国楼市的报告，进而发展为看空中国经济。美国《新闻周刊》曾预测中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃，列为“2010年十大世界预测”第二位；美国对冲基金大佬查诺斯断言，中国房地产业的问题比迪拜严重1000倍，资产高估与信用供应过剩是主要原因；国际评级机构惠誉则以信贷规模急剧扩大、房地产价格大幅上涨加剧了中国宏观金融稳定性所面临的风险为由，将中国的长期本币发行人违约评级的展望从稳定调整至负面。

　　进入2011年，查诺斯、麦嘉华、格兰瑟姆等资本巨头，不约而同的“看空中国”。查诺斯宣称，他已募集了2000万美元的离岸基金，对赌中国房地产泡沫破裂；国际金融大鳄索罗斯也携带万亿热钱重返香港，大肆宣扬看空中国的观点。

　　美国沃思堡顾问公司创始人马克·哈特甚至认为，可以利用看跌期权做空人民币，金融危机期间中国货币供应增长强劲、严重依赖房地产。一旦房产泡沫破裂，外资可能马上撤离中国，为了稳住贸易保经济增长，可能倾向于本币贬值。

　　外资加速涌入楼市

　　一边是外资不约而同的大肆唱空，另一边却是乘虚而入加速涌入中国房地产市场。商务部公布的数据显示，5月份中国实际使用外资金额92.25亿美元，同比增长13.43%。外商投资房地产业增速迅猛，前5个月，外商投资中国房地产金额达266亿元，同比增长57.3%。

　　今年以来，外商投资中国房地产领域就一直保持高增长态势，1-3月、1-4月和1-5月外商投资房地产金额分别为144亿元、222亿元和266亿元，同比增速分别达到45.2%、62.3%和57.3%。从开发企业资金来源来看，1至5月国内贷款为5803亿元，仅增长4.6%；然而利用外资达到266亿元，增长幅度高达57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。

　　易城中国根据国内83家重点房企的大额融资记录统计分析，与2010年相比，2011年一季度各大房企融资渠道的变化较大，银行贷款的比例已经降至37%，境外资金已经成为第一大来源，占比达到39%，而2010年这一比例只有25%。

　　今年以来在境外市场融资的中国房企，几乎都获得了境外投资者的青睐，许多公司发债获得了超额认购。有机构统计，1至3月中资房企已经从境外市场融资超过30亿美元，今年全年很可能突破百亿美元，创下中资房企海外融资额的最高纪录。中国房产信息集团(CRIC)数据也显示，5月份又有多家房地产公司发行美元债券，仅远洋地产[简介最新动态]、华润置地[简介最新动态]两家就发行了11.5亿美元。

　　不仅是通过房企的融资渠道进入中国楼市，外资还直接在市场上大举收购。上半年，爱尔兰房地产公司财富控股将位于上海市淮海中路的“淮海商城”收入囊中，交易价格为5.75亿元人民币；上海国际集团广场有限公司100％股权实现成功转让，该项目的收购方为新加坡的一家公司，成交价格超过3.1亿元；长沙广悦置业有限公司39％股权则被香港一家置业公司收购，成交价为2.9亿元。

　　实际上，早在去年下半年外资就开始大举布局国内房地产业。2010年9月，美国私募巨头黑石集团宣布联手香港鹰君集团共同开发大连高端酒店和住宅项目。11月24日，外资房企荷兰GTC宣布其在中国的首个商业综合体凯丹广场落成运营。12月17日，中远集团将所持远洋地产的股权出售，接盘者为香港南丰集团和一家外资基金。金融危机阴霾散去后，摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、凯雷投资等众多国际公司均以不同形式再度涌入中国房地产业。

　　世邦魏理仕的报告显示，2010年，中国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%。其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。综合、商办类物业受到境外机构投资者的青睐，成交金额占比达92%。

　　唱空或别有用心

　　对于外资这种表里不一的做法，复旦大学有经济学家表示，国际舆论唱空中国楼市、唱空中国经济这种炒作值得重视，其背后的用意可能是一场心理战，对冲基金借助舆论造势，小范围做空中国经济。利用此番言论，让国内投资客首先乱了阵脚，进行抛盘，外资最希望看到的是楼市大跌，从中抄底。

　　财经评论人朱大鸣则指出，外资经常以唱空为幌子，实际上还是想在中国房地产市场赚钱。最近境外机构这种看空做多的行为，是国际金融资本的一个伎俩，国际资本看空做多，依然是在赌人民币升值。

　　一边唱空一边做多的方法，已经多次被外资采用。早在2002年，外资机构就频频发布看空中国银行业的言论，认为中国的银行体系是定时炸弹，在今后几年可能引发金融危机，严重阻碍中国经济发展。就在高调发表对中国银行业悲观看法的同时，各大外资银行却纷纷斥巨资，以战略投资者的身份涌入中国银行业，获得巨额投资回报。

　　2004年，摩根士丹利也曾多次表示，中国房地产业存在相当程度的泡沫，并言之凿凿地指出了泡沫破裂的大致时间。但就在旗下经济学家大肆唱空的同时，摩根士丹利却正在上海、北京等地进行大手笔的房地产投资。

　　有专家指出，外资的真实意图值得怀疑，即便是真的想要做空也并不容易，中国尚未实现资本项目下的自由兑换，中国在楼市、股市等领域的风险完全可以自主化解。而从经济基本面来看，虽然通胀率偏高，但经济基本面发展势头依然良好。