公积金新政密集落地：利率刷新低，“商转公”扩容

近日，北上广深以及天津、珠海、惠州、南京、合肥、苏州、泉州、厦门等各能级城市，纷纷宣布下调住房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，河北、河南、湖北、海南等省份则已整体施行。

除了利率下调，各地还通过多样化方式，降低居民购房负担，比如开启“商转公”业务，近期张家口、安阳等城市均启动了该项业务；再如对多子女家庭、购买绿色住房的家庭等，提高公积金最高贷款额度，目前有城市公积金最高贷款额度已达到170万元。

业内机构表示，随着需求端信贷政策三连发，当前房贷利率及首付比例均降至历史最低水平，政策“诚意十足”，能够切实降低购房门槛及按揭成本，激发潜在的需求入市。

一线城市领衔落实政策

公积金贷款是住房贷款的重要方式之一。据开源证券数据，截至2023年末，我国公积金贷款余额约7.8万亿，占存量住房贷款46.1万亿(按揭38.2万亿，公积金7.8万亿)的17%，整体覆盖面较广。

除了覆盖面较广，公积金贷款对应的客户群体主要为刚需。住建部数据显示，2012年以来，我国累计发放住房公积金个人住房贷款12.9万亿元，贷款余额从2.7万亿元增长到2023年的7.8万亿元，支持近5000万缴存人实现住有所居，其中80%以上为购买首套住房。

在此背景下，5月17日央行发布新政，对公积金贷款利率进行下调，支持居民切实购房需求。

新政内容显示，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

新政覆盖范围，既包括新发放的住房公积金个人住房贷款，也包括存量住房公积金个人住房贷款。2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。

以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，新政后月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。

新政出台后，各线城市纷纷跟进，四大一线城市更是领衔落地。

5月17日广州宣布，2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，相应二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

5月18日，北深也跟进调整，北京住房公积金管理中心表示，北京住房公积金贷款已执行新利率，下调0.25个百分点。深圳下调幅度与此相同，时间上则有微小差异，5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。

上海也随即宣布，2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%，相应二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。5月18日之前已发放的贷款，自2025年1月1日起执行调整后的利率。

此外，天津、珠海、惠州、南京、梅州、合肥、苏州、泉州、厦门等城市，也相继落实了央行新政。

还有省份整体宣布下调。5月18日，湖北省住建厅发布通知，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。截至当天上午，湖北17个市州已全部下调个人住房公积金贷款利率。

5月19日，河北方面公布，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，相应第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

中指研究院表示，央行、金融监管总局此次针对首付比例、房贷利率的调整，体现出监管部门对稳定房地产市场的决心，政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，若核心城市加快跟进相关举措，有望对市场情绪产生更大带动作用。

多样化政策工具助力购房

除了贷款利率下调，各地还通过多样化的政策工具，助力居民合理购房需求，包括提高公积金贷款额度、支持多孩家庭和绿色建筑相关贷款，重启“商转公”业务等。

比如5月17日，陕西省住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》提出，二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。

同日合肥表示，借款人家庭夫妻双方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为100万元；借款人单方正常缴存，住房公积金最高可贷额度调整为70万元。多子女家庭购买首套住房，夫妻双方正常缴存，住房公积金最高可贷额度120万元；借款人单方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度84万元。

今年来，山东多地也密集调整公积金政策，有城市最高贷款额度已达170万元。

比如潍坊表示，住房公积金最高贷款额度上限提高到80万元；在潍坊市购买首套自住住房的多子女家庭，最高贷款额度上限提高到100万元；符合申请住房公积金个人贷款条件的高层次人才，首套房公积金最高贷款额度上限提高到160万元，购买高品质住宅的，在上述基础上各提高10万元。

除了上述政策，“商转公”是目前更受居民关注的问题之一。

近期有网友在问政四川平台咨询，成都是否可“商贷转公积金贷款”。对此成都住房公积金管理中心表示：近年来，成都公积金中心提取量和贷款需求量均呈大幅增长态势，综合考虑成都房地产市场实际情况和商业贷款存量较大等因素，在保证正常公积金提取和贷款需求前提下，暂不具备开展“商转公贷款”的条件。

“商转公”并非业内新鲜事物，即各地住房公积金缴存职工，将已办理且尚未结清的商业性住房贷款，经市住房公积金管理中心与原商业贷款银行同意后，转为个人住房公积金贷款。

早年为防止提取住房公积金用于炒房投机，全国各地相继调整公积金提取政策，包括收紧异地购房贷款、“商转公”等。比如2017年，河北省曾全面暂停“商转公”业务。不过，当下为支持居民购房，政策工具箱频频打开，越来越多的城市正在重启“商转公”业务。

日前石家庄便宣布，重启“商转公”，4月26日开通预约通道，4月28日上线试运行，成为京津冀首家实施“商转公”政策的城市。业务方式则有两种，包括“先还后贷”“以贷还贷”。

5月20日，张家口也表示，自近期《张家口市住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款管理办法》正式出台后，“商转公”业务已开始受理相关申请，不少市民前来咨询办理事宜。

具体而言，商转公有“先还后贷”和“顺位抵押”两种方式。先还后贷方式，缴存职工在商转公贷款审核通过后，需自筹资金先行结清原商业贷款；顺位抵押方式，缴存职工在未结清原商业贷款，且抵押权人仍为原商业银行的情况下，办理顺位抵押登记，住房公积金贷款结清原商业贷款。

时隔多年，为何重启“商转公”？该市信贷科工作人员表示，主要是为了更好满足缴存职工刚性和改善性住房需求，让更多缴存职工有机会享受住房公积金制度红利，减少房贷利息支出，减轻家庭还贷压力。

日前郑州也启动了该业务。郑州市住房公积金管理中心表示，自5月6日开始办理“商转公贷款”业务以来，截至5月10日16时30分，“商转公贷款”业务已累计办理328笔，发放金额共计1.76亿元。

根据中指监测，2023年以来，无锡、郑州、沈阳等超30城对“商转公”贷款予以支持，政策主要包括恢复商转公贷款业务，支持“商转公”组合贷款业务，降低相关门槛要求等方面。部分城市要求公积金使用率高于一定限度时，将暂停“商转公”。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉第一财经，此次公积金利率下调，叠加部分城市支持“商转公”，有利于减少购房家庭贷款利息支出，降低购房成本，修复市场预期，一定程度上有利于释放居民消费潜力。

她表示，公积金相关政策仍是各地促进刚性和改善性住房需求入市、支持购房需求释放的重要举措之一，为了进一步降低购房成本，各地或将继续结合自身公积金使用的实际情况因城施策，推行和优化“商转公”相关政策的城市有望继续扩围，而公积金使用率高的城市，“商转公”可能将受限。