甩卖股权贱卖项目房企套现潮令金九银十蒙阴影

每一次金融风波也好、调控也好，我想有些人是跳楼的，有些人是发大财的。”在日前《每日经济新闻》和观点地产网联合主办的2011博鳌房地产论坛上，恒亿集团董事局主席、总裁郭建平曾向台下1000多位业内人士介绍他眼中的发展新路径——用炒股的手段做房地产，低潮的时候买进，高潮卖出去。为此恒忆集团把旗下的山东、宁夏项目卖掉，换回一部分资金，等待收购调控后顶不住的开发商。

他的话音刚落，抄底收购的机会，就已经显现。

来自上海和天津产权交易所的数据显示，仅仅8月11日至8月19日的一周时间里，两家交易所挂牌出让的房地产企业数量就达到了4宗，总金额超过9亿元。而其中有两个拟开发及正在开发项目出让价格更是低廉，给开发商提供了非常大的抄底空间。

上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟向《每日经济新闻》记者表示，目前有意清理旗下项目并盘活资金的开发商不在少数，甚至有一些大型地产巨头也在谋求短期内迅速出清所有存货，以购买成本更低的项目。

开发商的上述“新发展路径”，不仅加速了行业的整合，也让本已部分价格下行的房地产市场变得更加不确定：即将到来的“金九银十”会否成为新一轮的楼市降价风暴？

两产交所8天挂牌项目涉资超9亿

在最近一年中，上海8月11日至8月17日七天内在上海联合产权交易所挂牌的房地产项目数量或许可以创造一个纪录。

短短七天时间内，共计有三个房地产公司被挂牌，其中包括上海其越置业有限公司100%股权、成都中建投房地产开发有限公司100%股权和上海汇丰房地产开发经营公司整体产权，总计超过4.1亿元，若加上成都中建投房地产开发有限公司100%股权的关联项目——深圳中建投投资发展有限公司100%股权，则地产类项目出让总金额达到7亿元。另外，天津产权交易所也在19日挂牌转让了一个在建项目。沪津两地交易所挂牌的项目总金额相加超过九亿元。

此前挂牌转让的项目，多数是开发商已经开发完毕或者因为动迁等原因一直没有转让的项目。在8月11日至8月19日挂牌的项目，有多个是待开发或正在开发的。比如以2.3亿元挂牌转让的上海其越置业有限公司，今年2月刚刚以2.17亿获得上海闸北区350街坊1丘，楼板价仅12000元/平方米，而周边的商品住宅售价早已经超过25000元/平方米。

另一以1.76亿元出让的天津市静海县团泊新城松江高尔夫球场内、七排干东侧(水岸澜轩住宅小区)在建工程，折合每平方米出让金额更只有2500多元，接手的开发商可以获取极高利润。

或迎来新一轮降价潮

郭建平的中小房地产商新路径的预测是基于未来两年的市场将比现在更悲观。在博鳌房地产论坛的现场，他认为2013年的市场才会出现起色。因此在未来开发商会有很多的机会。

金科集团副总裁李战洪和他有类似的判断。李战洪说，未来中国房地产业会有1/3的企业退出，1/3的企业原地不动，还有1/3的企业能够得到发展。

中原地产高级研究经理刘渊说，今年的确是开发商吞并同行最好的时间点。根据WIND的统计，已经发生的93宗上市地产商并购案例，所产生的总交易额已经达到231亿元，刷新了最近4年以来的金额新高。

但是，在市场出现低价并购机会时，大地产商却苦于资金被占用，而无法把握住这些机会。

上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟则告诉《每日经济新闻》记者，由于大型地产公司目前的资金更多地被待开发产品和存货占用，因此腾不出手来低价购买项目。他说，下半年开发商很有可能执行的策略，就是将旗下项目低价出货，进而盘出足够的资金来购买项目。根据他的介绍，全国销售额前六名的地产商目前大多持此想法。而目前上海市场一周的供求比大约在2:1左右。这也意味着市场竞争，尤其是价格竞争将更加白热化。根据此前的统计，上海多数楼盘的销售率不佳。

银河投资六折“贱卖”沪浦东7套别墅

隶属于央企名下的7套房源，日前“现身”上海联合产权交易所予以挂牌。7套房源均位于上海浦东新区龙东花园，总计1316.92平方米，总价约1837万元，折算下来平均单价约在13949元/平方米左右。这一价格与当前二手房市场25000元/平方米的别墅挂牌价格相比，将近缩水44%。

挂牌的龙东花园7套联排别墅，面积从168.36平方米至202.96平方米不等，总价最高为284万元，最低则为232万元。

根据上海联合产权交易所的公开信息，标的企业为“中国银河投资管理有限公司”(下称“银河投资”)，为一大型国有独资企业。事实上，除去产权交易所的挂牌信息之外，这批房源还通过其他方式进行过公示。根据一中介网站提供的咨询号码，《第一财经日报》记者致电询问房源详情。对方告知记者：“该批房源属于国有资产处置，因此价格会远远低于市场行情。”而他表示这批房源业主，便是银河投资。

银河投资企业网站信息显示，该企业为中央直属国有独资企业，其前身为中国银河证券有限责任公司，公司股东方为财政部。据悉，该公司经营范围为投资业务与资产管理，其中，资产管理业务方面包括收购、管理及处置各类资产。

记者掌握的内部信息显示，这批房源竣工时间是在1996年，直至2009年才以银河投资的名义获取了产证。“银河投资只是负责处理这批资产，与之前的业主是同一"体系"中的。”一位业内人士表示。

上海中原张江城市经典分行经理蒋晓蓉表示，龙东花园最早曾作为上海外销楼盘，户型大多为联排、叠加和双拼别墅，“市场上挂牌出让的房源不多。”据介绍，目前小区内有业主挂牌出让一套201平方米的联排别墅，均价约为25000元/平方米。而作为次新房的邻近楼盘东郊华庭，双拼别墅二手房源的成交价格约为27000元/平方米；城市经典二期一套400平方米的联排别墅，如果包括140平方米的地下室在内，折算均价则为21000元/平方米。

不过，根据产权交易所公示信息要求，该批挂牌房源的价款支付方式均为“一次性付款”，且项目不会采取协议转让方式进行交易。“这并不会是最终价格，还是要取决于拍卖结果。”上述中介人士说道。