三亚市信贷收紧，公积金购房优势多

        对于房地产调控，货币政策无疑是最重要的杠杆之一。从今年以来的几次大的政策出台都伴随着银行货币政策的调整。无论是直接针对楼市的房贷首付比例、利率，还是面向整个金融市场的存款准备金，对于现实市场成交都有着极大的影响。而在货币政策中，信贷更是最重要的组成部分。

　　据记者的不完全统计，今年从1月初至7月底共有大大小小近20次调控政策的出台，涉及到银行的货币政策的就有10次。其中截至6月20日，央行已经第六次上调存款准备金率，平均每个月一次。而在7月6日，央行宣布年内第3次加息，5年期以上基准利率更是破7，达到7.05%，房贷利率创下近十年最高水平。

　　在存款准备金率大幅提高的情况下，银行可贷额度大幅缩减。再加上利率的持续上浮，住宅商业贷款已经成为当下最为纠结的话题。购房者即使愿意要承受高利率的压力，也面临着银行“缺钱”拒绝申请的威胁。与此相比，公积金这种以往被认为是“鸡肋”的产品现时则显现出极大的优势。

　　优势一：

　　低利率20年能省20多万

　　公积金贷款购房利率低大家都知道，但在央行自去年打开加息窗口后第五次上调基准利率之后，现时这种优势非常明显。

　　按正常计算，公积金贷款的利率是同期限商业贷款基准利率的69.5%。在2008年底金融危机以后的近两年时间里，银行曾经一度将商业贷款的优惠幅度最大降到7成。这就使得商业贷款的利率与公积金贷款利率基本处于同一水平。

　　但近期，记者从各大银行了解到，由于信贷收紧，信用额度大幅缩水，几大国有银行都基本将首套房贷的优惠利率取消，甚至还要上浮15%。即使是中小银行，首套房贷的最大优惠幅度也是基准利率下浮10%。由此算来，即使是一套房贷，商业房贷利率比公积金房贷利率高出30%－40%。记者粗略算了一下，按照公积金80万元贷款额度，20年期计算，节省的利息接近24万元。

　　如果是二套房贷，这个利息差则更为明显。按照7月7日正式施行的最新利率，二套房公积金贷款和商业贷款的利率差距2.37％，达到了历史最大差值。同样以80万元20年期的贷款计算，商业贷款多出的利息接近27万元。

　　优势二：

　　公积金贷款更适合改善型家庭

　　目前国家推行的房地产调控政策中，最触动市场的除了限购之外还有限贷。在现行的限贷政策中，如何认定首套房是重点。这也是目前公积金贷款相比商业贷款的另一大优势。

　　记者在现时住宅交易中发现，在新的政策之下，对于二次置业家庭而言，存在着两种不同的情况。其中一种是首套房采用全额付款的方式进行购买。在这种情况下，如果这套房产已出售，再购买的新房无论是公积金贷款还是商业贷款都被认定为首套，除了利率有差别外，首付没有太大区别比例均为三成。

　　值得注意的是第二种情况。也就是首套房是以贷款的方式购买，在出售后再购新房进行贷款时，在选择商业贷款与公积金贷款时，结果就会截然不同。由于商业贷款现时实行的是“既认房又认贷”的判断方式，只要银行保留着这套房产的贷款记录，即使首套房已经卖掉，再新购的住房也只能算是二套房处理，进入了限购的规则当中，首付比例为六成，贷款利率上浮10%。

　　但这对于公积金贷款而言，则大不相同。目前在公积金贷款的首套房认定上，并非是“认房又认贷”，而只是“认房”。也就是说，即使是首套住房以贷款的方式购买，但只要已经出售，再购的新房也算“首套”，首付比例仍然为三成，而贷款利率仍是基准利率。

　　以100万元总价的住房来计算，在首套贷款购买的住房已出售的情况下，第二次贷款购房，使用公积金贷款的首付为30万元，可贷款70万元，而商业贷款首付为60万元，可贷款40万元。这对于改善型置业家庭而言，在首付成本上，公积金贷款有着明显的优势。

　　优势三：

　　公积金贷款操作相对容易

　　银行信贷额度不足在现时已经是“公开的秘密”，在一二季度甚至有过部分银行限制放贷的传闻。从各大银行纷纷调高首套房首付比例的情况可以看出，现时购房者想从银行贷到钱买房已经并不容易。

　　这种情况直至现在也仍然存在。番禺某新盘负责人告诉记者，现时该盘的代理银行已经拒绝接受商业＋公积金的组合贷款，而更多的客户选择合额公积金的贷款模式。“现在贷款的申请跟2009年以前的情况完全相反。”该负责人向记者介绍，在以前，商业贷款虽然利率高一点，但在放贷速度要比公积金贷款要快很多。但现在由于银行审批非常严，流程走得很慢，有时候公积金比商业贷款的审批还要快。“之前商贷对于客户提供的资料要求并不是非常严格，甚至律师费、保险费银行都可以减免，但现在则抓得很严，手续也变得非常麻烦，收取费用也卡得很紧。相比之下，公积金就显得容易操作得多。”