南京市住房公积金购房贷款细则

第一章  总 则
第一条 为贯彻落实《南京市住房公积金管理条例》，特制定本细则。
第二条 南京住房公积金管理中心（以下简称管理中心）负责全市住房公积金购房贷款（以下简称公积金贷款）的审批和管理工作。
第三条 公积金贷款金融业务委托由南京住房公积金管理委员会确定的商业银行承办（以下简称受委托银行）。受委托银行负责受理借款人贷款申请、贷前调查、资料核查、指导借款人填写《借款合同》、贷款发放、贷后管理等日常工作。
第四条 在本市行政区域范围内购买自住住房,并按月连续、足额向管理中心缴存住房公积金的职工，可到受委托银行申请公积金贷款。
购买办公用房、商业用房以及其他非居住用房的；购买住房土地性质为非国有土地的公积金缴存职工，不可以申请公积金贷款。
借款人和配偶已经办理了公积金贷款的，在其未还清贷款本息之前，任何一方均不能再次申请公积金贷款。 
借款人还清公积金贷款本息后，再次申请公积金贷款的，其最高额度由南京住房公积金管理委员会确定。
第五条 任何单位不得阻挠符合条件的职工申请公积金贷款。
（一）房地产开发企业开发商品住房、经济适用住房的，售房单位须与管理中心签订《南京市住房公积金贷款按揭协议书》。
（二）各单位应当按《南京市住房公积金管理条例》的要求为职工按时、足额、连续缴存住房公积金，以保证职工顺利进行公积金贷款。
第二章  贷款条件
第六条 申请贷款须具备下列条件:
（一）借款人必须是购房人本人；具有完全民事行为能力。申请贷款前借款人单位和本人须住房公积金开户并且连续足额缴存住房公积金满6个月（含）以上，其个人和单位住房公积金账户处于正常状态。 
（二）具有南京市城镇常住户口; 外地户口的需提供户口簿和出具南京市公安机关的《暂住证》。
（三）具有合法有效的房屋买卖合同、协议。购买商品房的，在买卖契约签订后一年之内；购买二手房的，在买卖契约签订后半年之内。
（四）具有良好的个人信用，稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力。 
（五）购买商品房的，首付款比例不少于购房总价的30%；购买二手房的，首付款比例不少于购房总价的40%。且购房总金额＝首付款金额＋贷款金额（公积金＋商业性）＋房款差额。
（六）借款人及共有产权人同意用所购房产作抵押，并出具能够在处分抵押物时自行安置的承诺书。
第三章  贷款申请资料
第七条 借款人申请贷款应提供以下资料：
（一）本人、配偶身份证原件；户口簿、暂住证原件。 
（二）《住房公积金卡》；结婚证（婚姻状况证明）。
（三）购买住房的材料：
1、购买商品房、经济适用房的提供经鉴证的《商品房买卖契约》正本原件。
2、购买二手房的提供合法有效的《房地产买卖契约》正本原件、《房屋所有权证》原件、《国有土地使用证》原件、《中华人民共和国契税完税证》原件；《房屋所有权证》与《国有土地使用证》地址不符的，提供住房所在地公安机关出具的《南京市街巷门牌号码编排（变更）证明单》。
（四）购买商品房的，具有售房单位出具的不少于购房总价30%的首付款证明；购买二手房的，具有售房人（单位）出具的不少于购房总价40%的首付款证明；房款差额付款证明。
（五）借款人亲笔签字的《自行安置承诺书》，同意受委托银行通过人民银行征信系统查询并打印《个人信用报告》的承诺书。
（六）由中心委托的人才服务中心代为扣缴住房公积金的职工，在申请贷款时须提供人才服务中心出具的连续缴存半年以上的缴存证明。
（七）借款人配偶为军官（含士官）的出具军队统一颁发的有效证件。
第四章  贷款担保、公证
第八条 贷款担保
（一）担保方式
1、购买商品房的，采取售房单位或有资质的担保机构阶段性担保加所购买自住住房抵押的担保方式。所购住房须已领取合法有效的《商品房预售许可证》；在取得《房屋他项权证》并交受委托银行执管前, 由售房单位或有资质的担保机构实行短期担保。 
2、购买二手房的，可采取以下担保方式：有资质的担保机构短期担保加所购买自住住房抵押担保；直接用所购买自住住房抵押担保。采取担保机构短期担保的，房屋买卖双方须与担保机构签订《担保合同》，担保机构须在《借款合同》上加盖公章；采取直接用所购自住住房抵押担保方式的，应在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户完毕三个月内申请贷款，受委托银行须在取得《房屋他项权证》后放款。
（二）抵押合同签订
借款人及共有产权人须与受委托银行签订《房地产抵押合同》，抵押行为须按照《房地产抵押合同》执行。
（三）抵押率
购买商品房的，为房产总价的70%；购买二手房的，为购房总价或评估价（二者取低）的60%。
第九条 贷款公证  有下列情形之一的，须按要求进行公证:
（一）借款人为单身或未能提供有效婚姻证明的，须对借款人的婚姻状况进行公证。
（二） 二手房卖方非产权人的，须对产权人委托他人买卖房产的授权委托书进行公证。
（三）二手房产权人为未成年人或共有权人为未成年人的，须对未成年人的监护人的身份进行公证。
（四） 二手房卖方有共有权人的，须对共有权人共同指定的收款账户的确认书进行公证。
（五） 因借款人死亡，需要变更产权人时，须对遗产分割协议书进行公证，有司法文书的除外。
（六） 增加（减少）共有权人的，须对房屋买卖协议或赠与协议进行公证。
（七） 管理中心认为需要公证的其他情形。
公证行为按照《中华人民共和国公证法》和公证后的法律文书执行。
第五章  贷款额度、期限、利率
第十条 贷款额度  贷款额度为以下三项计算的最小值： 
（一）按照借款人还贷能力确定的贷款额度。其计算公式为：借款人住房公积金月缴存额/借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数×12(月)×实际可贷年限。夫妻双方均缴存公积金且共同借款的，贷款额度为夫妻双方分别计算的贷款额度之和。配偶为军官的视为按可贷公式计算结果为个人贷款最高限额。
（二）规定的个人贷款最高限额，夫妻双方均缴存公积金的职工贷款最高限额为个人贷款最高限额的两倍。
（三）购买商品房的，不超过购房总价的70%；购买二手房的，不超过购房总价或评估价（二者取低）的60%。二手房交易价格认定，以《中华人民共和国契税完税证》原件上填写的价格和《房地产买卖契约》原件上填写的价格对比，取其价格低者作为房屋的成交价格。
第十一条 贷款期限  借款人申请贷款时的实际年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄，申请贷款时的实际年龄取整计算。
连续、足额缴存住房公积金5年（含）以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1-５年。
购商品房、经济适用住房的最长贷款期限不得超过30年；购二手房的最长贷款期限不得超过20年。
第十二条 贷款利率按中国人民银行相关规定执行。 
一年期贷款实行到期一次性还本付息，贷款期限内利率不做调整，执行合同利率。一年期以上公积金贷款采取每年确定利率的方法，遇中国人民银行利率调整，新办理的贷款按新利率执行；已经办理过的贷款，于次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率。
第六章  贷款办理
第十三条 贷款程序：
借款人申请贷款前可以登陆南京住房公积金网站（www.njgjj.com）了解贷款知识，也可到住房公积金服务大厅（太平北路51号）或受委托银行的网点领取“住房公积金贷款须知”。
（一）贷款申请。借款人申请公积金贷款应携带贷款申请资料，到受委托银行提出申请；受委托银行对借款人提供的资料进行审查，需要进行公证的行为或材料，通知借款人办理公证手续，审查合格后，发放公积金贷款申请书及借款合同文本。
享受城乡居民最低生活保障且生活严重困难的借款人，在申请公积金贷款购买经济适用住房时，可以申请公积金贷款利息补贴（详见《南京市住房公积金贷款利息补贴细则》）。
（二）借款人正确填写有关材料，并按要求将提供的材料粘贴在借款合同文本指定的区域中。
1、购买商品房、经济适用房的，应到售房单位或担保公司盖公章，付清房款差额并在补充付款证明上盖售房单位或担保公司公章后，将手续完备的材料交受委托银行。
2、购买二手房的，《房屋所有权证》、《国有土地使用证》已经办理过户的，直接将完备的材料交受委托银行；采取担保公司阶段性担保加所购房抵押担保方式的，到管理中心认可的担保公司盖公章，并在付款证明上盖担保公司公章。
（三）委托提取住房公积金归还公积金贷款的，借款人可直接签订《委托提取住房公积金归还公积金贷款协议书》，原则上应在办理公积金贷款时一并签订。
（四）经管理中心审批后，受委托银行通知借款人办理相关的抵押手续；采取担保机构短期担保的，担保机构通知借款人办理相关的抵押手续。
（五）借款人在受委托银行开设还款账户用于归还贷款。
第七章  贷款偿还
第十四条 借款人可自由选择等额本息、等额本金还款方式；还款方式一经选定，在合同履行期限内原则上不得变更。 
贷款期限为一年的，实行到期一次性还本付息，利随本清。
贷款期限在一年以上的，实行按期归还贷款本息，借款人从贷款的次月开始，于每月15日前将应还贷款本息存入还款账户中。
第十五条 提取住房公积金归还住房贷款，须先还公积金贷款，公积金贷款全部还清后再还商业性贷款。当年还清公积金贷款有余额的，可用于归还商业性住房贷款（详见《南京市委托提取住房公积金归还公积金贷款细则》）。
第十六条 提前还款
（一）提前归还贷款的，需提前5个有效工作日向受委托银行提出书面申请，填写《提前还款申请书》，经审核同意后，可提前偿还全部贷款本息或部分贷款本金。贷款期限为一年的，如需提前还款，必须一次性还清贷款本息。
（二）提前部分偿还贷款本金，可由借款人选择缩短贷款期限或减少每月还款额两种方式。提前部分偿还贷款的还款顺序为：先还逾期贷款本息、罚息，再还本期应还贷款本息，剩余金额用于归还公积金贷款本金。提前还款一年不得超过两次（不含逐年用住房公积金归还贷款），每次还款金额不得低于5000元（逐年用住房公积金归还贷款不受此额度限制）。
（三）借款人提前偿还部分贷款本金或全部贷款本息的，不收取违约金，但按照借款合同已计收的贷款利息不作调整也不退还。
第十七条 借款人与受委托银行结清全部贷款本息后，凭银行出具的《注销抵押申请书》到原房地产抵押登记机关办理住房抵押注销手续。
第十八条 贷款情况查询。借款人可以登陆南京住房公积金网站（www.njgjj.com）查询本人贷款账户状况、次月还款金额等；也可拨打住房公积金语音查询电话（025-84552899）或短信查询（移动、联通用户发送GJJ或GJ到8872，小灵通用户发送GJJ或GJ到9972）；也可到受委托银行前台查询。
第十九条 逾期处罚。借款人未按期归还贷款本息的，按中国人民银行规定计收罚息。借款人连续三个月以上未按期归还贷款本息的，逾期信息进入公积金贷款信用管理系统，借款人再次申请公积金贷款时，将在贷款资格上受到限制；借款人连续六个月未按期归还贷款本息或贷款到期后六个月未还清贷款本息的，受委托银行依法处分置抵押物，追究担保人的连带责任。
第八章  银行业务操作
第二十条 受委托银行对符合条件的借款人应优先提供公积金贷款，并一次性告知借款人需要提交的文件和资料。
第二十一条 贷款受理
（一）贷前调查。受委托银行依据《委托贷款协议书》和住房公积金贷款工作规范，建立与借款人的面谈制度，查询并打印借款人《个人信用报告》。对借款人的身份、还款能力和个人信用、公积金缴存情况、交易的真实性、合法性、房屋的完好性、权利状况等逐笔进行贷前调查。
（二）资料审查。受委托银行审阅借款人提供的借款资料，根据借款人或借款人夫妻双方的公积金缴存情况，确定担保方式，计算实际可贷额度，商定贷款期限以及还款方式。
（三）指导签订。资料审查合格后，受委托银行信贷人员指导借款人、借款人配偶、其他共有产权人在《贷款文本》和《借款合同》的相应位置签字，将审查后的有关材料交管理中心审批。
第二十二条 贷款发放
管理中心审批同意后签订《借款合同》，受委托银行按不同方式发放贷款：
（一）购买商品房、经济适用房的，受委托银行以转账方式将借款人的贷款划入售房单位账户。
（二）购买二手房的，受委托银行以转账方式将借款人的贷款划入售房人在银行开具的账户。
第二十三条 借款人按要求提交文件资料后，受委托银行在3个工作日内完成审核送管理中心审批；中心审批同意后3个工作日内办理完贷款手续并放款。
第二十四条 受委托银行应根据《委托贷款协议书》中的约定，制订逾期贷款催收工作计划。公积金贷款自逾期发生之日起，受委托银行负责催收，催收应采取电话催收、发送逾期催收通知书、上门催收等方式，直至司法介入处分抵押物。
第二十五条 违约处理  借款人有下列情形之一的，受委托银行应根据《委托贷款协议书》及《借款合同》的约定，依法提前收回公积金贷款，并追究借款人的违约责任：
（一）借款人未按专款专用的规定使用公积金贷款。 
    （二）未经管理中心同意，借款人将设定抵押权的财产变卖、转让、赠与或重复抵押的。
    （三）借款人所设定抵押的房产遇拆迁，借款人未事先通知受委托银行，并未办理贷款清偿手续或重新落实新的担保方式的。
    （四）借款人拒绝或阻挠受委托银行对公积金贷款使用情况进行监督检查的。
（五）借款人与其他法人或经济组织签订有损管理中心权益的合同或协议的。
（六）担保人违反《担保合同》、丧失承担连带责任能力或抵押物因损毁不足以清偿贷款，而担保人、借款人未按要求落实新保证或新抵押的。
第二十六条 受委托银行按照《委托贷款协议书》的约定和住房公积金贷款工作规范的要求，进行电子文档扫描、申贷数据录入、房屋权证的监管、抵押物处分等各项贷后管理工作。
第九章  贷款监管
第二十七条 管理中心实行初审、复审、终审三级贷款审批。
第二十八条 管理中心在接到受委托银行送来的贷款资料后，在15日内办理完审批；15日内未办完手续的，经管理中心负责人批准，可以延长5日，并将延长期限的理由告知借款人；不准贷款的，说明理由并书面通知申请人。
第二十九条 管理中心建立公积金贷款预警机制，在公积金贷款个贷比率低于60%或高于80%时，应及时对贷款政策进行适度调整，报南京住房公积金管理委员会批准后公布实施。
第三十条 管理中心对受委托银行建立检查考核制度。定期分析贷款回收和逾期情况，制订重点回收目标。根据《委托贷款协议书》确定的各项指标和奖惩条款对受委托银行进行监督、检查和考核。
第三十一条 管理中心负责公积金贷款的行政执法。对采取欺骗手段违法获得公积金贷款的、单位出具虚假证明资料使职工违法获得贷款的，按照《南京市住房公积金管理条例》第四十六条处理；单位阻挠符合公积金贷款条件的职工申请公积金贷款的，按照《南京市住房公积金管理条例》第四十四条处理。
第十章  附 则
第三十二条 本细则由管理中心组织实施，本细则条款遇国家政策调整相应调整。
第三十三条 本细则自2007年1月1日起执行。