《住房公积金管理条例》释义

（五）个人住房公积金贷款程序

本条第2款规定，职工使用住房公积金贷款依次要经过以下程序：职工向住房公积金管理中心提出贷款申请，住房公积金管理中心审核、决定是否准予贷款并通知申请人，准予贷款的由银行办理贷款手续。

1、借款人应首先向住房公积金管理中心提出贷款申请

根据《贷款通则》第二十五条、《个人住房贷款管理办法》第七条的规定，借款人需要贷款必须提出申请，并以书面形式作出。同时，根据《贷款通则》第二十五条、《个人住房贷款管理办法》第六条的规定，借款人需提供身份证、家庭经济收入证明、购买（建造、翻建、大修）住房合同或协议、担保等有关证明材料。申请人到管理中心贷款业务部门领取《住房公积金贷款申请表》，按照填写说明的要求，如实填写申请表一式三份，并提供下列申请资料：

(1) 借款人及配偶的有效身份证明原件及复印件（身份证、户口本或有效居留身份证明）。

(2) 借款人及配偶工作单位出具的有关借款人的职业、住房情况及住房公积金缴存等情况证明（即《住房公积金贷款申请人及配偶单位情况证明》一式三份）。

(3) 购房合同意向书、购房合同书及其他有效购房文件；大修住房合同书、工程概算及房产证明。

(4) 用于贷款担保的抵押物产权证明、质物清单，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。

(5) 管理中心要求提供的其他文件或资料：具备购房支付首期规定比例房价款的资金证明（存款单或已交首期房价款的证明）等。

2、住房公积金管理中心审核、决定住房公积金管理中心受理借款人申请后，应当对借款人申请贷款的资格、资信等情况进行审核，审核的内容主要有：

(1) 借款人缴存住房公积金情况。包括借款人是否建立住房公积金，是否按时足额缴存住房公积金，是否欠缴住房公积金等；

(2) 借款用途。审核借款人提供的购买住房合同或协议，建造、翻建、大修自住住房的由规划行政管理部门、房地产行政管理部门出具的证明文件；

(3) 借款内容。对借款人提出的贷款额度、期限等申请进行审核，是否符合有关住房公积金贷款的规定；

(4) 贷款资信审查。住房公积金管理中心应对借款人信用状况及偿还贷款能力进行审查，并核实贷款担保情况，包括抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明，有关部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明等。住房公积金管理中心根据上述情况，对贷款进行审批。对借款人信用状况差、无贷款偿还能力或贷款担保不落实，贷款风险较大的，应不予批准发放贷款。对信用状况良好、贷款担保属实的借款人，准予发放贷款，并确定批准的贷款额度、期限、利率等内容。

3、通知借款申请人

对于符合贷款条件的借款人，住房公积金管理中心应及时通知借款申请人，并出具准予贷款的通知，使符合条件的借款申请人能及时办理手续，获得贷款。对于不符合贷款条件的借款人，住房公积金管理中心也应及时告知借款申请人不准贷款的原因。住房公积金管理中心作出准予或不准贷款决定并通知申请人规定了15日的期限。

4、银行办理贷款手续

住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立的事业单位，不是金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续必须由受委托商业银行办理。受委托商业银行在接到住房公积金管理中心出具的准予贷款通知后，应按《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》、《委托合同》办理贷款程序的规定，办理贷款手续，签订借款合同，按期发放贷款。受委托银行应与审查合格的借款人签订借款合同、抵押合同（或质押合同、保证合同），需要办理抵押或质押登记的，要依法办理登记手续，并按借款合同规定按期发放贷款。值得注意的是，贷款风险由住房公积金管理中心承担。依据《贷款通则》第七条：“委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款，贷款人（即受托人）只收取手续费，不承担贷款风险”的规定，住房公积金贷款由住房公积金管理中心委托受委托银行发放，住房公积金贷款风险由住房公积金管理中心承担。  

第二十七条  申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。

【释义】本条关于个人住房公积金贷款担保的规定。

依据我国有关法律、制度的规定和出于贷款资金安全方面的考虑，申请住房公积金贷款，借款人必须提供担保。为了防范住房公积金贷款风险，本条规定要求申请住房公积金贷款必须提供担保。这既是贷款人的权利，也是申请贷款的前提条件。

（一）个人住房公积金贷款担保的必要性

贷款人发放贷款面临的主要风险是信用风险，即由于借款人不能如期偿还贷款本息，将给贷款人带来损失的可能性。贷款人发放贷款时必须考虑贷款的安全性，严格审查借款人的资信，同时要求借款人提供担保。担保是指促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现的法律措施。具体到贷款担保，是指为保证贷款债务履行，提高贷款偿还的可能性，降低贷款资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供人或物的保障的一种法律措施。当借款人违反借款合同或因财务状况恶化无法偿还贷款本息时，贷款人可以通过担保债权的实现来收回贷款本息。由于住房公积金属于职工个人所有，在职工离休、退休或有其他情况时必须返还给职工本人，为确保缴存住房公积金职工利益不受侵害，在住房公积金使用中，安全性原则成为应遵循的首要原则。在发放住房公积金贷款时，要求借款人提供担保，作为防范住房公积金贷款风险，保障贷款资金安全的一项重要措施，对于住房公积金的安全运作具有重要意义。要求贷款申请人提供贷款担保有以下两方面的积极作用：第一，贷款担保为贷款人提供了一个可以影响或控制的潜在还款来源，当借款人违约不履行还款义务时，担保就会变为现实的还款来源，增加了贷款最终偿还的可能性。第二，贷款担保的存在，使借款人在整个贷款期内一直有履行借款合同的压力，能够提示和督促借款人积极履行还款义务。但应注意，债务的担保对于债权人来说是除主债权外的一种从债权，贷款担保并不一定能够确保贷款得以偿还。因此，贷款担保不能取代对借款人的信用状况的审查。

（二）住房公积金贷款担保的形式

根据《担保法》和《个人住房贷款管理办法》，住房公积金贷款主要有抵押、质押、保证三种担保形式。

1、抵押

抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的担保。贷款人持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合同时，贷款人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。以借款人的财产抵押的，借款人为抵押人；以第三人的财产抵押的，第三人是抵押人，对贷款人的抵押权都是一样的。抵押是住房公积金贷款的主要担保形式，实践中一般是以住房特别是所购住房为抵押物，即住房抵押贷款，这种抵押贷款有这样的优势：抵押物和贷款之间有直接的联系，发生问题对抵押物容易处理，而且抵押物价值也易于确定。《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第56号，1997年6月1日 施行，2001年8月15日 修正）对住房贷款抵押作了详细规定。住房贷款抵押包括现房抵押和期房抵押两种，这两种住房抵押都必须按照规定到房地产管理部门办理抵押登记。期房抵押又称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让的条件并取得商品房预售许可证，抵押的商品房在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人取得房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

2、质押担保

贷款质押是指借款人或者第三人将其动产或权利交贷款人占有，将该动产或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，贷款人有权将该动产或权利折价出售来收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先受偿。如用国债、银行定期存单等有价证券进行质押。用于质押的有价证券票面金额不得低于借款本息金额。办理质押登记的费用由借款人承担。质押包括动产质押和权利质押，贷款担保一般采用权利质押，因为权利凭证易于保管。

3、保证担保

保证是贷款担保的另一种重要形式，是指保证人与贷款人约定，当借款人违约或无力归还贷款时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。保证包括一般保证和连带责任保证，如果没有约定或约定不明确的，将作为连带责任保证承担保证责任。